房价

Dear 丶 2022-08-20 07:16 119阅读 0赞

2月18号  
原文不知道有啥内容需要审核。为了防止有人说显摆，我把原文删掉了。  
直接说观点吧。

看了不少回帖，补充说一下自己的观点吧。我的观点并不是说买房子不买房子，也不是说  
显摆啥。而是说需求其实是根据自己的生活情况来的。  
对我来说，我的职业生涯总体是在走上坡路，但是职业生涯过程中经常有那么半年一年  
收入是掉的很厉害的，特别是在换工作之后的那半年。  
也就是说，我的现金流是锯齿型的，如果买房的话我会有大量的刚性支出，而且没有现金  
可以给我缓冲掉这个锯齿形的收入，这样我必然在换工作的时候会有各种考虑，那么职业  
涯中很多很好的机会可能就错过了。有几个几百万买了房的敢先从北京到上海再到北京再  
上海来回折腾的？不买房不完全是收入高的结果，也可能是互为因果吧。  
就是因为05年，公司在北苑9000多得内部价没买，所以敢从房地产公司跑到私募。  
也是因为09年买房子只花了88万，所以从上海转到北京的时候毫不犹豫，因为换城市的成  
很低，现在看来是职业生涯中最成功的一次换工作。  
年轻的时候没有必要把自己限死在某个城市，机会成本同样是成本。  
另外，就是对于30岁以下人来说，获取现金流的能力远比攒资产要重要的多。

继续补充发帖吧。真是闲的，哈哈。  
有人算说5年前如果买房的话现在你还不是这么多钱？其实按说现在我全款可以买现在住的这套房没问题，甚至有的多，但是我现在依然可以贷款买房。  
如果单纯论钱上算的话，过去五年买房子和我租房子基本上是持平的，但是实际上生活的品质差很多。因为不买房，所以现金流很充裕，所以日常消费普遍还是可以的。另外就是，永远可以住在离公司走路二十分钟左右的地方，所以每天大概多出来一个多小时，可以学习，与人交流。这些潜在的成本在我看来是无价的。

如果过去5年都仅仅是持平的话，未来5年，未来10年呢？我记得看过一篇文章说的很好，叫做贫穷会使你失去拜托贫穷的能力，因为你会把所有时间想在怎么应付眼前的现金危机上，而没有时间去考虑怎么提升自己，怎么去脱离现在这个层次进入新的一个层次。不敢不加班，因为下个月房贷要还，不敢换工作，因为下个月房贷要还。  
固然钱是持平甚至还多的，但是人生所有的变数都在一套房子中消耗掉了。所以我觉得不值吧。

至于我自己职业生涯变动的真假，认识的人都能知道我是哪几家公司吧。。。  
哈哈

还真不是。  
如果我05年就在北京买了房子。  
那么07年去上海做私募的机会，基本上我是不会考虑的。  
如果我09年在上海几百万买了房子，那么12年去北京职业生涯大跳一把的机会  
我也是不敢抓的，因为背着太沉重的房贷，换工作基本上半年以内收入是大幅度下降的。  
有人说这个帖子是显摆贴，我倒不这么认为。  
我只是想说明，我职业生涯的很多大变化  
其实是在没有固定大额负债的情况下，因为心态很好，所以可以做的。  
如果当时某个时间点上把自己套死在了某个城市，后面的这些变化可能都没有了。

看了不少回帖，补充说一下自己的观点吧。我的观点并不是说买房子不买房子，也不是说  
显摆啥。而是说需求其实是根据自己的生活情况来的。  
对我来说，我的职业生涯总体是在走上坡路，但是职业生涯过程中经常有那么半年一年  
收入是掉的很厉害的，特别是在换工作之后的那半年。  
也就是说，我的现金流是锯齿型的，如果买房的话我会有大量的刚性支出，而且没有现金  
可以给我缓冲掉这个锯齿形的收入，这样我必然在换工作的时候会有各种考虑，那么职业  
涯中很多很好的机会可能就错过了。有几个几百万买了房的敢先从北京到上海再到北京再  
上海来回折腾的？不买房不完全是收入高的结果，也可能是互为因果吧。  
就是因为05年，公司在北苑9000多得内部价没买，所以敢从房地产公司跑到私募。  
也是因为09年买房子只花了88万，所以从上海转到北京的时候毫不犹豫，因为换城市的成本很低，现在看来是职业生涯中最成功的一次换工作。  
年轻的时候没有必要把自己限死在某个城市，机会成本同样是成本。  
另外，就是对于30岁以下人来说，获取现金流的能力远比攒资产要重要的多。

5年前有个鬼的1000万。 要不是这两年北京上海折腾了两圈，现在还是上海一个年薪50万的小屌丝。。 【 在 fzf (风物长宜放眼量) 的大作中提到: 】

1100万上杠杠买房 现在6000万了

lz，俺更关心你的挣钱能力，作为同一年毕业的校友，跟你比起来，我们这行吐血也给不到3、400百万……

说说07年怎么转的金融吧，作为之前学建筑做建筑的…  
我之前做房地产么。。  
然后转行去做了房地产研究员。不过刚开始也苦逼的很就是了。  
我就掉入楼主说的这句话了，为了现金流不能动弹

2月13号 腾讯财经特约自媒体 齐俊杰（ID： qijunjie82）  
不管房价是继续上涨，还是继续下跌，腾讯财经首页做空的大标题会增加空军的力量

今年过年，席间已经很少有人主动谈论股票了，说道国内的经济形势，大家大多含糊不清，反正都在痛恨手里的钱越来越少了。唯一能提起大家兴趣的事，只有买房子！

很多人都是很早买了房子，最近动起了换房的念头，想把老房子卖了，然后买个学区房或者更大的更新的房子，然后势必再填一大笔钱进去，把自己重新用房贷套死。很想听听他们的判断，但唯一的依据就是，如果房地产跌了，银行都会出问题，经济也就完了，所以国家不会让房地产跌，一定会力保房价。

我之前给大家介绍了股市的估值方法，不但要横向比较，更要纵向历史比较，横向跟行业比跟国外比，看价格市盈率以及盈利能力，是否比别的公司更贵，纵向历史和自己比较，看自己现在处于一个什么样的位置上，如果市盈率处于历史低点，那么基本确定，这个股票就是低估了。但这套估值方法在楼市上完全不适用，中国人最大的风险就是没有见过一个完整的房地产周期。所以根本无法测算如果房价跌下来到底会跌多少，会跌多久。这就跟股市完全不同，所以我们的坐标只剩下了横向比较。也就是跟别的国家以及我们自己的香港比较。

房价，可能真的悬了

国际上房地产泡沫一个重要的指标，叫做房地产市值与GDP的比值，也就是说如果房地产的市值过大，远远超过了GDP那么就是泡沫了，美国比较敏感，一般房地产市值超过GDP就算泡沫了。长达近100年的历史中，只要这个比值超过了100%，就要小心了。次贷危机爆发的时候，这个比值上升到了172%，酿成了巨大的金融核爆，到了今天美国的这个比值仍然还有128%，所以这个风险到今天依然存在，美国未来一段时间如果经济重回衰退，那么房价跌也并非不可能。

房价，可能真的悬了

再说日本，这是一个保守的东方国家，跟我们其实很接近，所以他们把泡沫憋的很大，当年日本泡沫破裂的时候，房地产市值是GDP的2倍，也就是比值到达了200%，到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。

一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。在1984年-1997年，香港房价年平均增长超过20%。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。

1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右。据说当时香港居民的损失就远远超过了香港的GDP，如果反推楼市的市值，那么房地产总市值比GDP至少应该在150%以上。那么现在大陆的房地产总市值/GDP是多少呢？美国做空大师詹姆斯·查诺斯给算了一笔账，说至少在300%-400%左右，那么话说我们房地产的核爆能力应该是日本的两倍，美国次贷危机的3-4倍。

我们的算法其实差不多，按照人均居住面积30平米计算（北大的报告家庭平均居住面积116平米），平均房价就算6000元，房地产的市值已经高达234万亿，中国GDP是67万亿，算下来这个比值是350%。

房价，可能真的悬了

有人说中国不一样，人口持续流入造成了高房价的刚性需求，其实这个故事我们在香港听过，日本听过，美国也同样听过，上涨的时候永远都是刚性需求。每个人对于不断上涨的资产的需求的都是刚性的。赚钱谁不愿意呢？至于人口流入这个事，未来五年将出现极大的逆转，首先宏观大环境下，2015年已经发生了转折，工作人口开始减少。老头老太太越来越多。2020年将开始人口负增长。

其次大城市纷纷人口管制，到2020年之前，人口基本不增长，核心城区开始人口负增长。三四线城市倒是鼓励农民去落户，但县城大家也是知道的，除了空房子什么都没有，现在的农民基本都已经在县城里有房子了，要让他们买个十套八套的？估计他们也没这个能力，更没这么傻。所以有产业的地方，人口不会流入了，而没有产业的地方，会鼓励人口流入，但那些地方恰恰是空城鬼城，房子像牛粪一样多。鼓励人口流入，其实也是寻找接盘侠的另一个说法而已。

房价，可能真的悬了

再者，之前十年房价上涨，是因为央行的资产负债表扩张，换句话说是因为多印出来好多钱，没地方去，都被房子吸收了，房地产的涨幅，实际上就是实际通胀率，而在2015年，出现了转折，央行资产负债表收缩了，7万亿资金消失了。货币减少了7%，这就是通缩，未来一段时间，货币越来越少，拿什么支撑高房价呢？况且，收入越来越少，已经是大家的切身体会，难道大家就没感受到奇怪？收入越来越少，房价越来越高，这真的靠谱吗？

所以这就是股市的5000点，只是房地产的周期比股市要长很多，股市一个月房地产一年，股市筑顶一月，房地产可能高位盘整一年，然后股市暴跌3月筑底1年，房地产可能暴跌3年筑底10年。现在把自己重新套死的楼市投资者，不论你是不是所谓的刚需，或者改善需求，到时候恐怕都会很难受。但是断供风险是没有的，首付即使20%，装修税费加在一起，怎么也得有50%了，而且一旦你断供，很可能意味着银行彻底恨上你了，这辈子都不能再贷款了，这辈子也估计买不起房了，所以按照中国人的个性，除了炒房那拨人，大多数人还是会忍的。尽管还给银行的钱，要远远大于房子的价值。

2月6日，人民日报海外版在第二版下半版，用4栏的版面发表了一篇关于楼市的“市场观察”。这篇报道通过专家之口，建议购房者可以在今年下半年出手。

报道的题目是《中国房价猴年会否“蹿高”？暴涨暴跌难再现 自主需求可出手》，署名为“本报记者王俊岭”。从版面语言上看，报社对这篇稿件非常重视，占据了第二版下半部分很大一块面积。

人民日报建议“下半年买房”，啥情况？

报道分析了央行、银监会房贷新政的影响，借助“北京市社科院经济研究所所长杨松”等专家之口，对普通购房者提出了如下建议：

1、2016年楼市整体会以稳为主、略有下降，不会暴涨暴跌。由于中国目前仍然处于降息通道之中，贷款成本将会徘徊在低位，因此对于自住型刚需来说，可以考虑在今年下半年适时出手，但对于投机炒房者而言就要三思而后行了。

2、近年来，一方面政府加大了对“保障房”“廉租房”的建设和供应力度，刚需问题有所缓解；另一方面，社会也意识到了房地产畸形发展对经济的危害，而且客观上中国整体房价仍处于较高水平，因此继续炒作获利的空间已经不大。

虽然紧邻春节，但这篇报道还是引起广泛关注，大家纷纷猜测文章的背景，以及试图透露的政策信号。

我的看法如下：

1、建议刚需购房者下半年出手，而不是在此次房贷新政之后马上出手，可能隐含着这样的预判：国家对楼市去库存的政策组合拳刚刚开始打出来，目前主要是出利好，为购房者减轻负担、加杠杆，从需求侧发力。未来可能还会从供给侧发力，主要办法是降房价。

2、目前楼市政策异常宽松，流动性充裕，一线城市和强二线城市房价很难下降，在这些城市国家采取的是让房价上涨，引发买涨不买跌的心理。但三四五线城市就不同，由于库存量非常大，人口流失或者增长缓慢，未来必然会有针对性的政策，鼓励开发商降价。比如减免开发商的税费，在信贷上有保有压，鼓励降房价。因此，对于这些城市来说，下半年的房价或许比现在还要便宜。

3、从近期官方在钢铁、煤炭等行业“去过剩产能”  
所采取的手法看，未来楼市去库存可能会有所参照。其核心特点是：政府强势出手，辅以具有很强针对性的信贷、财税政策。所以，未来三四五线城市的开发商，或许会在政策具体指导下被迫降价。

人民日报说，4000开始牛市，，，，，人民日报说，2000年四个现代化，，，，，